کد مطلب : 12833
تاریخ ثبت : 1396/06/22 12:19

ضرورت ایجاد ثبات

بازار مسکن چند سالی است که در رکود به سر می‌برد. این بازار از معدود بازارهایی است که در سال گذشته رونق را تجربه نکرده است.
درحالی‌که بخش‌های مهم اقتصاد رشد اقتصادی قابل توجهی را در سال 1395 تجربه کردند، بخش ساختمان همچنان بی‌تحرک است و تنها تحولات مثبت در این بخش، کاهش عمق رکود است. چرایی رکود در بخش ساختمان را باید به عوامل متعددی نسبت داد. یکی از این عوامل نرخ سود بالا و نااطمینانی نسبت به آن است که امکان تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری را در این بخش محدود ساخته است. از یک طرف نرخ سود در اقتصاد ایران تفاوت معناداری با تورم دارد، لذا هزینه فرصت خرید مسکن بالا است. از طرف دیگر، نااطمینانی شدیدی در مورد نرخ‌های سود و تورم در اقتصاد وجود دارد. سیاست‌گذار تمایل به کاهش نرخ سود دارد و سیاست‌های خود را در این راستا تنظیم کرده است. درحالی‌که سرمایه‌گذاران چنین روندی را در بازار مشاهده نمی‌کنند. آنچه تاکنون مشاهده شده تمایل نرخ‌های سود به افزایش و اقدامات دستوری مقامات پولی برای کاهش نرخ‌های سود است. چنین نااطمینانی در خصوص تورم نیز وجود دارد. همچنان نرخ تورم هدف مشخص نیست. اینکه آیا تورم در سطوح فعلی باقی خواهد ماند یا اینکه سیاست‌های دولت منجر به افزایش تورم خواهد شد. در کنار این نااطمینانی‌ها، باید به کاهش درآمد واقعی خانوارها اشاره کرد. رکود اقتصادی عمیق و طولانی باعث شده است درآمد خانوارها و تقاضای آنها برای مسکن کاهش یابد.

    درحالی‌که عوامل سمت تقاضا، بر کاهش تقاضا در بخش مسکن دلالت دارند، سمت عرضه نیز تحت تاثیر مازاد عرضه ناشی از ساخت‌وسازهای دوره‌های گذشته قرار دارد. باید توجه داشت که مسکن کالایی بادوام است و عرضه آن در یک دوره می‌تواند به دوره‌های آتی منتقل شود. رونق بخش مسکن در سال‌های 1389 تا 1391، باعث شد عرضه واحدهای مسکونی افزایش یابد و بخشی از این واحدها همچنان بدون استفاده در بازار وجود دارند. بنابراین عوامل سمت تقاضا و عرضه هر دو بر کاهش سطح فعالیت‌ها در بازار مسکن دلالت دارند.از ابتدای مشاهده رکود در بخش مسکن، تلاش‌ها برای ایجاد رونق در این بخش آغاز شد. کاهش نرخ سود برای خانه اولی‌ها و افزایش سقف وام‌ مسکن از جمله این سیاست‌ها است که در عمل با موفقیتی همراه نبود. از دیگر سیاست‌های بخش مسکن تجهیز منابع بانک عامل برای اعطای تسهیلات بیشتر به این بخش بود. در این طرح پیش‌بینی شده بود تا با انتشار اوراق بهادار به پشتوانه وام‌های مسکن اعطاشده، منابع جدید در اختیار متقاضیان قرار داده شود و از طریق افزایش تقاضا موجبات تحرک در این بخش مهیا شود، که البته این طرح نیز موفقیت‌آمیز نبود.

    دلیل شکست طرح انتشار اوراق رهنی ثانویه، نگرش دستوری به نرخ سود است. باید به این نکته توجه داشت که قیمت دارایی‌های مالی بلندمدت تحت تاثیر نرخ‌های سود قرار دارد. افزایش نرخ سود باعث کاهش قیمت دارایی‌های مالی می‌شود. همچنین هرچقدر که سررسید دارایی مالی دورتر باشد، تاثیر افزایش نرخ سود بر قیمت آن بیشتر است. بنابراین برای دارایی مالی شبیه به اوراق رهنی ثانویه که سررسیدی 10 ساله دارد، افزایش نرخ سود موجب کاهش قیمت آن می‌شود.درحالی‌که نرخ سود تعادلی در اقتصاد بالا است، رویکرد دستوری تعیین سقف نرخ سود روی اوراق رهنی ثانویه توجیه‌پذیر نیست. نرخ‌های سود بالا ایجاب می‌کند که قیمت اوراق رهنی کاهش یابد و این مساله باعث می‌شود جذابیت انتشار اوراق از طرف بانک عامل کاهش یابد. به عبارت دیگر، بالا بودن نرخ سود باعث می‌شود منابع کمتری در اختیار فروشنده قرار گیرد و در عمل منابع کمتری در اختیار بانک عامل قرار گیرد. بنابراین با نرخ‌های سود بالا بانک عامل تمایلی به عرضه اوراق رهنی ندارد.

    البته سیستم مالی در دو هفته گذشته شاهد فشارهای بانک مرکزی برای کاهش نرخ سود سپرده‌ها بود. بانک‌ها در سال گذشته عملا مصوبه شورای پول و اعتبار را نادیده گرفتند و نرخ‌های سود بالاتری را به سپرده‌گذاران پرداخت کردند. این رویه که از ناچاری بانک‌ها نشات می‌گرفت البته همچنان وجود دارد. بانک‌ها به منابع نقد نیاز دارند و مجبورند به هر نحو منابع نقد بیشتری جذب کنند یا حداقل از خروج این منابع جلوگیری کنند. به نظر نمی‌رسد بدون رفع مشکلات ترازنامه‌ای بانک‌ها نرخ سود تعادلی در اقتصاد کاهش یابد. از طرف دیگر، رفتار بانک‌ها در فرصت تجدید سپرده‌ها نشان داد که آنها نیز چشم‌‌انداز کاهش نرخ سود را روشن نمی‌بینند. زیرا در فرصت تجدید سپرده‌ها آنها تمام تلاش خود را به‌کار بستند تا سپرده‌ها را با نرخ‌هایی حتی جذاب‌تر از قبل برای یک‌سال آینده به سمت خود بکشانند.بنابراین با قفل شدن بخش قابل‌توجهی از سپرده‌ها در حساب‌هایی با نرخ‌های سود بالا به نظر نمی‌رسد انتشار اوراق رهنی ثانویه برای سرمایه‌گذاران جذابیتی داشته باشد. سرمایه‌گذارانی که منابع مازاد داشته‌اند آنها را در سپرده‌های یکساله اندوخته‌اند و نرخ سود 18 درصد جذابیتی برای آنها ندارد. بنابراین نباید انتظار داشت که عرضه اوراق رهنی ثانویه در ماه‌های پیش رو با استقبال روبه‌رو شود.

    توسعه بازار اوراق رهنی ثانویه مانند هر ابزار دیگر به عملکرد سیستم مالی وابسته است. درحالی‌که بانک‌ها به عنوان واسطه‌های مالی در شرایط مناسبی قرار ندارند، امکان توسعه هر ابزار مالی غیرممکن است، به‌ویژه اگر این ابزارهای مالی سررسیدی بلندمدت داشته باشند؛ زیرا نرخ سود بالا باعث کاهش قیمت این ابزارها می‌شود و هزینه تامین مالی را افزایش می‌دهد. از دیگر مشکلات توسعه ابزارهای مالی جدید، تعیین دستوری نرخ‌های سود است. چگونه می‌توان انتظار داشت که تخصیص منابع در سیستم مالی به درستی انجام شود درحالی که مهم‌ترین قیمت در این سیستم (نرخ سود) به صورتی دستوری تعیین می‌شود. همچنین سیستم مالی به شدت از نااطمینانی در شرایط اقتصادی صدمه می‌بیند. فقدان چارچوب سیاست‌گذاری که به کاهش نااطمینانی نسبت به اهداف سیاست‌گذار و واکنش وی به تحولات اقتصادی منجر شود، خود را به صورت نااطمینانی در تصمیمات فعالان اقتصادی نشان می‌دهد. این نااطمینانی در بازارهای مالی که فعالیت‌ها در آن ماهیتا بین‌دوره‌ای هستند، اثرات عمیق‌تری دارد. از این رو، برای توسعه اوراق رهنی ثانویه لازم است عوامل ایجاد نااطمینانی در سیستم مالی مرتفع شود. تنها با ارتقای عملکرد سیستم مالی است که می‌توان انتظار داشت ابزارهای مالی توسعه یابند و اوراق رهنی ثانویه نیز این از قاعده مستثنی نیست.
نظر شما
عکس کد
Show another codeکد جدید